Er is weer meer hebberigheid op de woningmarkt in Nederland te vinden. In de eerste drie kwartalen van dit jaar is de maximale leencapaciteit van Nederlandse huishoudens sterk toegenomen. Dat is opvallend, want na een periode van een oververhitte huizenmarkt ten tijde van de pandemie was er juist net weer wat meer rust te vinden. Huizen stonden weer wat langer te koop en kopers kregen als vanouds wat meer ruimte om te onderhandelen.
Inmiddels is dat langzaam maar zeker verleden tijd en lijkt de druk juist weer meer toe te nemen. Ook de koopprijzen zijn in het derde kwartaal van 2023 weer licht gestegen. Heb je het maximale leenbedrag en je maandlasten van je hypotheek berekend, dan wordt er tegenwoordig alsnog vaak meer geboden dan men van oorsprong van plan was.
Maximale leencapaciteit van huishoudens toegenomen
Eerder dit jaar is de maximale leencapaciteit van huishoudens in Nederland gestegen, waardoor de verkoopprijzen vrijwel direct weer omhoog gingen. Deze stijging van de leencapaciteit valt te verklaren doordat de hypotheekrentes rond 3,8% zijn gestabiliseerd. Ook hebben veel werkende Nederlanders eerder dit jaar na CAO-onderhandelingen looncompensatie gekregen, waardoor er meer kan worden geleend. Hierdoor kan de maximale hypotheeksom tot wel € 40.000 tot € 50.000 hoger uitkomen in vergelijking met vorig jaar; met name voor de mensen met een hoger inkomen.
Door deze stijging kijken mensen die op zoek zijn naar een woning en die hiermee te maken hebben naar een breder aanbod dan ze aanvankelijk deden. Dat heeft overigens nog niet direct invloed op hoe groot de kans op een woning is. Veel woningkopers grijpen nog steeds mis en worden daardoor hebberig bij een volgend koophuis. In andere woorden: juist omdat ze al een paar keer bot hebben gevangen, bieden ze een volgende keer net wat meer dan de vorige keer. Daardoor gaan de woningprijzen sowieso omhoog en wordt er weer hoger dan de vraagprijs geboden. Uit recent onderzoek blijkt dat het aantal huizen dat boven de vraagprijs is verkocht weer is gegroeid van 38% naar 45% in het derde kwartaal van dit jaar.
Kopen zonder voorbehoud van financiering en overbieden
Naast het overbieden op woningen kiezen woningzoekers vandaag de dag ook weer vaker voor het kopen zonder ontbindende voorwaarden zoals voorbehoud van financiering. Dit maakt het bod namelijk aantrekkelijker voor de verkopers. Dat zit zo: wanneer je een huis koopt met voorbehoud van financiering betekent dat dat je het huis alleen gaat kopen wanneer je binnen vier tot zes weken de financiering rond kunt krijgen. Lukt dat niet, dan kun je de koop kosteloos ongedaan maken. Voor kopers een fijn idee, maar voor verkopers biedt dat minder zekerheid. Wanneer je een bod op een huis doet, heb je nog geen zekerheid over de financiering.
De meeste mensen hebben voor die tijd al wel een gesprek gehad met een hypotheekverstrekker over de maandlasten van de hypotheek en het maximale bedrag dat ze kunnen lenen. Weet je zeker dat je de verkoopprijs of je bod kunt betalen met een hypotheek dan kun je de verkopers die zekerheid geven door zonder voorbehoud van financiering een bod te doen. Mocht je het uiteindelijk niet kunnen betalen, dan moet je (meestal) 10% van de koopsom betalen. Dat bedrag kan, logischerwijs, nogal oplopen. Daarom raden de meeste experts aan om dit alleen te doen wanneer je de woning ook met eigen geld kunt betalen. Toch zien we het steeds vaker dat mensen de proef op de som nemen om zo de kans op een koophuis in Nederland te verhogen.
Verwachting van de huizenmarkt in 2024: wat is de prognose?
Hoewel de prognoses voor de huizenmarkt vaak onzeker zijn en altijd afhankelijk zijn van verschillende factoren is er al wel iets te zeggen over de verwachting voor de huizenmarkt in 2024. Zo verwachten experts dat het aantal ‘woningtransacties’ in 2024 wat zal dalen, omdat er een sterke dip wordt verwacht in de nieuwbouw. Daardoor zullen er minder verhuizingen zijn. Daarnaast is de kans groot dat de prijs van koopwoningen weer licht zal toenemen, zoals de trend van de afgelopen weken. De prijzen van bestaande koophuizen lagen afgelopen zomer weliswaar weer wat hoger, maar waren nog niet zodanig hoog zoals de pieken in 2021 en 2022.
Toch dalen de huizenprijzen nu minder dan verwacht. Met de toename van 2024 in het vooruitzicht en de onverwachte stijging van Q3 is de kans klein dat we de komende weken tot maanden nog een daling gaan zien. De huizen waarvan de prijzen wel gedaald zijn zijn oudere woningen met een laag energielabel in de grote steden. Het komende jaar wordt bij de maandlasten van de hypotheek rekening gehouden met het energieverbruik van een woning, waarbij er meer kan worden geleend voor een duurzamer huis. Op die manier wordt het voor starters toch weer lastiger om een passend huis te vinden. Zij zullen waarschijnlijk noodgedwongen moeten kiezen voor goedkopere huizen met een lager energielabel.
